借地権の意味や基礎知識について

借地権の意味や基礎知識について

物件を探しているときなどに見かけることがある借地権付きの建物。土地を借りて家を建てるので、土地と建物を購入する場合に比べて費用を抑えられるのも特徴です。同じ値段でも借地権の土地を利用すれば、より広い建物が手に入るケースあるのです。

またマンションの経営や資産運用の場面でも借地権という言葉が出てきます。

そこで借地権の意味や基礎知識について紹介します。

借地権とは?

借地権は誰かが所有している土地を借りて、その土地の中に自分たちの建物を建てられるという権利です。その土地を所有している人物を地主、借りている人を借地権者と呼びます。借地権は建物を所有するための権利で、地主と契約を結んでお金を支払って土地を借りるシステムです。

借地権者が建物の増築や改築、再建築などをする場合は地主の許可が必要になります。また建物を売却するときにも地主の承諾が必要で、これは地主の権利を守るために定められているのです。借地権には旧法と新法があり、旧法は土地を借りている人の権利が強く、土地を地主に返還するのが難しくなっています。

新法ではお互いに不利な部分がないように、借りられる期間などを設けられるようになっているのです。

借地権の種類について

現在の借地借家法では5種類の借地権があります。

借地権や定期借地権、一般的定期借地権や建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権です。借地権は、平成4年に成立した新法での普通借地権と戦前から使われていた旧法に基づいた借地権があります。

現在でも旧法に基づいた契約が多いと言われています。新法の場合は存続期間は全て30年で、契約が満了を迎えても再契約すれば借り続けることが可能です。地主が契約を断る場合には正当な理由が必要です。

定期借地権は決められている期間だけ土地を借りることができ、その期間が終わると借地人は土地を更地にして地主に返します。

土地を返して貰う時期が分かりにくい旧法に不満を持った地主たちの意見を取り入れたことにより、新しく誕生した制度です。定期借地権にはさらに細かく分類すると、一般的定期借地権や建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権があるのです。

一般定期借地権は契約満了を迎えると更新することはせずに、契約をそのまま終了させます。借りていた住民は建物を取り壊し、更地に戻して返却します。借地権の権利が存続される期間は50年以上です。建物譲渡特約付借地権では契約をしてから30年経過したときに地主が建物を買い取ります。

マンションなどでよく見られる契約方法で、借地人が希望すればその場所に住み続けることも出来るのです。事業用定期借地権は事業で使う建物の所有を目的とした制度で、10年から50年の契約を結びます。契約期間が終わると借りていた人が費用を負担して、建物を取り壊す決まりです。

コンビニエンスストアや家電量販店などの契約で使われています。

地主側のメリットとデメリット

地主側の大きなメリットは収入を得られる点です。土地を貸していれば毎月の地代や更新のときの手数料である更新料が手に入ります。地代の料金はエリアや広さで違ってきますが、首都圏の人気のあるエリアなどでは相場の4倍程度の収入も見込めます。

更新料は地価動向を踏まえて地主と借地人が話し合って決めますが、一般的に土地が更地であるときの金額の2%から5%です。建物を地主自ら管理する必要もなく、契約を更新すればお金が入ってくるのは嬉しいポイントです。

また固定資産税や相続税の減税にも繋がります。固定資産税は更地の場合には軽減措置は行われませんが、住居用の建物の敷地なら減税されます。200平米までの土地で、貸地であったとしても課税標準が固定資産税課税台帳に登録されている金額の6分の1になるのです。

相続するときにも土地の評価が低くなり、定期借地権を設定すれば20%から45%の評価減が見込めます。地主側のデメリットは土地を自由に使えなくなることです。一般定期借地権なら約50年以上の間、土地の利用の制限がかけられます。

新しく自分たちの家を建てたいと思っても、貸している間は無理です。

借地人から見たメリットとデメリット

借地人から見たメリットの一つは、半永久的にその土地を借りることが出来ることです。借地借家法が適用されていれば地主側に正当な理由が無い限り、その土地は半永久的に借地人が使えるのです。万が一地主側の承諾が得られなかったとしても、借地契約が出来るのです。

契約期間が終わってしまっても借地上の建物を借地人が使用しているので、そのことに対してもっともらしい理由が無い限り契約は自動的に更新されることになります。借地借家法ではきちんと借地人が代金を払っている限り、建物の権利や土地を借りる権利が守られているのです。

安い金額で家を建てられるのも魅力です。土地と建物がセットになっている一軒家を購入するとすれば土地に掛かる代金は大きくなってしまいますが、借地権付きの建物なら土地を購入する費用の6割から8割程度で買えます。

デメリットとして挙げられるのは住宅ローンを借りられる金融機関に制限が出てくることです。住宅ローンを扱っている金融機関によっては借地であると、審査基準を満たしていないとして審査が出来ないと言われてしまうケースがあるのです。

住宅ローンの返済が滞ってしまったときには建物や土地を差し押さえて、資金を回収します。ですが建物と土地の持ち主が違ってしまうと、資金の回収がしにくくなるのです。銀行側も出来るだけリスクを減らしたいので、住宅ローンが使えなくなってしまうのです。

借地権の明け渡しってどんな時にできるの?

契約を結ぶときに注意したいこと

借地権は地主と借地人双方が納得して、良い関係を築けていればお互いにメリットのある契約方法です。ですが一度契約をしてしまうと長期間の契約となり、解除することも難しくなります。トラブルが起きてしまうと住み続けることが難しくなったり、貸すことが出来なくなったりしてしまうこともあるのです。

ですから契約をするときにはお互いに慎重になり、認識のズレが起こらないように注意することが重要です。地主側は借地人の人柄や経済状況を見極めて、必ず身分証明書の確認をします。さらに勤務先の確認や給与明細などで収入の確認も行うことが大事です。

借地人はその土地が抵当権が設定されていないかをチェックします。抵当権の実行がされてしまうと退去することになったり、銀行に差し押さえられてしまうので必ず確認してからサインします。